Overheidsregels desastreus voor woningbouw
Meer marktwerking nodig
Foto: 
Momenteel is het bijna onmogelijk geworden voor de lage en middeninkomens om een betaalbare woning te vinden. De meest recente cijfers laten zien dat Nederland weer terug is bij af. De woningnood van deze tijd is haast vergelijkbaar met die van vlak na de Tweede Wereldoorlog.
De oorzaak: decennialange desastreuze overheidsbemoeienis met de bouw. Het doolhof aan overheidsregels en lange doorlooptijden van bouwprojecten (gemiddeld 8 jaar) heeft het bedrijven bijna onmogelijk gemaakt om te bouwen. Terwijl vanwege gezinsverdunning (steeds meer éénpersoonshuishoudens) en immigratie juist meer woningen nodig zijn.
De oplossing is: ”Geef de bouw de ruimte”, met minder regelgeving en de uitgifte van meer bouwgrond. Het kabinet zet echter in op nog meer overheidsbemoeienis. De laatste jaren is te veel aan de markt overgelaten, vindt regeringspartij ChristenUnie. Dat zou echter een recept voor verergering zijn in plaats van oplossing van de woningnood.
De woningnood is bijna net zo erg als na de oorlog. Dat is niet gek als je in vijf jaar tijd een half miljoen mensen het land laat binnenstromen terwijl je vergeet huizen te bouwen omdat je druk bent met het neerplanten van windmolens, schrijft @mariannezw https://t.co/zKWwJvNIMJ
Overheidsbemoeienis
In mijn tijd als directeur huisvesting buitenland van het ministerie van Buitenlandse Zaken heb ik veel gesprekken gevoerd met projectontwikkelaars, architecten en bouwfirma’s. Het werd mij toen al duidelijk dat overheidsbemoeienis de hoofdoorzaak is van de slechte afstemming van vraag en aanbod op de woningmarkt in Nederland. De illusie van de maakbare samenleving eist ook op de woningmarkt z’n tol. De afgelopen vijftig jaar is slecht volkshuisvestingsbeleid gevoerd.
Niet alleen werden cruciale fouten gemaakt met sociale woningbouw, woningbouwcorporaties, huurbescherming en verhuurderheffing, ook zorgden rigoreuze bestemmingsplannen voor een sterke inperking van woningbouwprojecten. En als er al toestemming kwam, moest beantwoord worden aan Vinex-regels en andere voor commerciële partijen afschrikwekkende voorschriften. Het keurslijf waarin de bouwsector werd geperst betekende dat er minder gebouwd werd dan nodig. Het dreef de prijzen van woningen op, waarvan vooral de lagere en middeninkomens de dupe werden.
Woningnood is altijd en overal gevolg van overheidsingrijpen. Zo ook nu in NL: te lang, te lage rente, grondmonopolie, regulering huren, klimaatbeleid, Pfas beleid, stikstofbeleid, bureaucratie, etc.1
Bestemmingsplannen
In de zeventiger jaren werd de ruimtelijke inrichting van Nederland ter hand genomen. Minutieuze ruimtelijke ordenings- en bestemmingsplannen werden opgesteld. De PvdA was aan de macht gekomen. Onder het Kabinet Den Uyl vierde het geloof in de maakbare samenleving hoogtij. Van overheidswege werd bepaald hoeveel land er voor infrastructuur, landbouw, recreatie en woningbouw werd bestemd. Het gaf de gemeenten een werktuig in handen om de grondprijs op te drijven bij de verstrekking van bouwvergunningen.
Het keurslijf voor de bouw was geboren. Het was een recept voor woningnood. Gelukkig viel het Kabinet Den Uyl over de ‘grondpolitiek’, want het had nog veel erger kunnen worden.
Van de knellende bestemmingsplannen kwamen we echter niet meer af. Het ‘maakbare samenlevingsconcept’ van de PvdA lag voortaan aan de basis van het volkshuisvestingsbeleid, uitgevoerd door alle opvolgende kabinetten.
Financiële crisis
De huizenmarkt kreeg een flinke tik van de financiële crisis, die in 2007 uitbrak. De prijzen daalden sterk, veel bouwbedrijven gingen failliet en duizenden bouwvakkers raakten hun baan kwijt. De bouwsector is deze klap nooit echt te boven gekomen. Veel van de werkloos geworden bouwvakkers lieten zich omscholen en zochten elders werk. Dat heeft tot de dag van vandaag gevolgen: nu de woningnood tot aan de lippen is gestegen en er veel gebouwd moet worden, zijn er onvoldoende bouwvakkers.
Verhuurderheffing
Een dreun voor de sociale woningbouw was de invoering van de verhuurderheffing In 2013. Het bouwen van sociale huurwoningen wordt in Nederland van oudsher grotendeels overgelaten aan woningcorporaties. Daarin bleken ze ook redelijk succesvol. Zodanig dat de overheid in 2013 vond dat ze wel wat belasting konden betalen: de verhuurderheffing. Corporaties zijn een melkkoe geworden en betalen nu 1,7 miljard per jaar. Ze reageerden met het verkopen van hun woningen op de vrije markt. Het aantal sociale woningen is de afgelopen vijf jaar met 100.000 verminderd.
Overigens denk ik dat de woningbouwcorporaties hun langste tijd wel hebben gehad. Sociale woningbouw kan in het huidige tijdsgewricht prima aan de markt worden overgelaten. Met een goede marktmeester die toeziet op een gelijk speelveld en de vereisten waaraan sociale woningbouw moet voldoen, zijn we meteen af van de excessen die we de afgelopen jaren in deze organisaties hebben gezien. Denk aan de exorbitante salarissen in menige woningbouwcorporatie, om van de grepen in de kas nog maar te zwijgen.
Immigratie
De afgelopen decennia is de woningnood alléén maar verder toegenomen. De huizenprijzen schoten omhoog en de wachtlijsten voor een sociale (gesubsidieerde) woning werden langer en langer. De genadeklap was de sterk toegenomen immigratie van de laatste 10 jaar. Statushouders krijgen voorrang en autochtone Nederlanders met een bescheiden inkomen komen helemaal niet meer aan de beurt.
De Nederlandse bevolking groeit pijlsnel (door immigratie) en de gevolgen voor ruimtelijke ordening, transport, landinrichting, natuur, milieu, klimaatbeleid en verzorgingsstaat zijn giga. En wat zegt #RutteDrie? Iemand? Nee? Niets? Weer niet? Pfff. https://t.co/3Sl81eEjQD
Stikstof, PFAS
Een laatste, recente negatieve invloed van overheidsbemoeienis op de bouw die ik hier nog wil noemen is de commotie rond stikstof en PFAS. De grond-, weg- en waterbouw ervaren forse negatieve effecten van de (zogenaamde) stikstof- en PFAS-crisis. Er worden minder bouwvergunningen afgegeven en een groot deel van de bouwprojecten ligt stil. Behalve de maatregelen in verband met stikstof en PFAS zijn er nog andere voor de bouwsector negatieve ontwikkelingen. Het is nog niet precies duidelijk welke, maar zonder enige twijfel zal het komende klimaatbeleid van zowel Nederland als de EU een grote impact hebben. Nieuwbouw zal onderworpen worden aan nog meer duurzaamheidsregels. Zo zullen de energielabels ongetwijfeld verplicht worden.
Rendement
Het keurslijf in de bouw betekent dat voor veel bouwfirma’s het verdienmodel is aangetast. Grote bedrijven die betrokken zijn bij infrastucturele projecten en de bouw van bedrijfspanden en kantoren redden het wel. Maar voor het kleinere bouwbedrijf is er onvoldoende brood op de plank. Het rendement dat zij maken is een schamele 4 %. Wil Nederland weer een gezonde bouwsector krijgen, dan zal het rendement op bouwen omhoog moeten.. Maar er zijn ook andere factoren dan het Nederlandse beleid. Zo zorgde het goedkoop-geld-beleid van de ECB ervoor dat de huizenprijzen enorm werden opgeblazen. Met de lage rentes werd het aantrekkelijk om een hypotheek te nemen. De huizen in de vrije sector – die door genoemd overheidsbeleid toch al aan de kleine kant is in Nederland – werden daardoor voor de lage en middeninkomens steeds onbetaalbaarder.
Meer of minder overheidsbemoeienis met de bouw kunnen we in Nederland zelf regelen. Voor het veranderen van het ECB-beleid hebben we echter partners nodig in de Europese Unie met wie we dat kunnen bewerkstelligen. Aan een dergelijk traject wijdde OpinieZ recentelijk een drieluik (deel 1, deel 2 en deel 3).
Speculatie
Stoppen met de excessieve overheidsbemoeienis in de woningbouw lost ook nog een ander probleem op. Omdat de lage en middeninkomens zich geen koopwoning meer kunnen veroorloven, zijn zij aangewezen op de huurmarkt. Van die omstandigheid maken speculanten misbruik. Zij kopen op grote schaal panden op en verhuren die voor (veel) te hoge prijzen. Zonder overheidsbemoeienis zal het niet meer interessant zijn om dit te doen. Huur of koop zal geen groot verschil meer maken. Woningzoekenden zullen weer kunnen kiezen tussen huur en koop met een gelijk beslag op hun inkomen. Rente en aflossing van een hypotheek zal weer gelijk worden aan de huurprijs van een huis.
Belgisch model
Landen zonder grote overheidsbemoeienis met de woningbouw blijken beter dan Nederland in staat in te spelen op veranderende omstandigheden, zoals toename éénpersoonshuishoudens en immigratie. België kent beide verschijnselen, maar heeft geen woningnood. In België is er nauwelijks bemoeienis van de overheid met de woningmarkt. Bestemmingsplannen zijn er wel, maar minder gedetailleerd en minder strikt. Zeventig procent van de woningen is in eigendom. Slechts 4% is sociale woningbouw. In België zijn de woningen in vergelijking met Nederland veel goedkoper. Ook het kopen van een stuk bouwgrond is voordeliger. Daarnaast is het BTW-tarief in België 6%, terwijl in Nederland voor het verbouwen van een huis 19% moet worden afgedragen.
Gevolg van dit alles: evenwicht tussen vraag en aanbod, betaalbare woningen en geen woningnood.
In a nutshell
Niet te veel marktwerking, maar te weinig marktwerking is de oorzaak van de woningnood in Nederland. Voor een betere aanpak hoeven we gelukkig niet ver van huis. Onze zuiderburen wijzen graag de weg.
Over de auteur
Dit tekort aan woningen, vergelijken met vroeger, is appels met peren vergelijken.
Ik ben van voor de 2 WO, toen woonde grote gezinnen in kleine huisjes, nu wonen kleine gezinnen in grote huizen.
Vroeger was een woning voor een alleenstaande, alleen mogelijk als je poen had.
Nu woont een alleenstaande zonder poen, in een woning.
W.A de kleinzoon van Bernhard, had het over een participatie maatschappij, zijn Moeder woont omringt door betaalde hulpkrachten in een paleis, deze hulpkrachten worden via de belasting bekostigd.
De normale oudere burger, moet tot zijn of haar dood in hun huisje blijven wonen, als hij ondersteuning nodig heeft, is het vaak rekening man en nog mondjesmaat.
Woonvoorzieningen zijn bijna niet meer aanwezig, dus moeten de oudere Nederlander in hun onderkomen blijven wonen.
Nederland is een paradijs voor gelukszoekers, maar niet voor oudere Nederlanders.
Buiten deze materie om, 10 weken wachten bij een specialist (neuroloog) is de gewoonste zaak van de wereld.
We hebben GEEN woning-nood. We hebben een bevolking-overschot, dat vnl NA 1965 op gang is gekomen en overwegend door LINKS is doorontwikkeld.
Indien we alle ‘inwoners’ van Nederland die hier oorspronkelijk zonder paspoort en/of ZONDER visum zijn binnen gedrongen, eruit zetten, is onze totale ‘woningnood’ opgelost.
In Belgie mag vrijwel overal gebouwd worden. Is dus geen voorbeeld voor Nederland, met de Belgische niet bestaande voorschriften, zou Nederland nu al geen natuurparken meer hebben, rutte III was in 2015 begonnen die vol te bouwen voor de statushouders met voorrang. (menen de Belgen die ik ken)
De tweede oplossing is ook heel simpel. Zodra wij weer een MP hebben, wordt er niet meer bij het kruisje getekend en worden onzinnige uitspraken van de HR opzijgeschoven, DAT KAN. Vraag de laatste paar rechtse juristen maar, bv de Urgenda uitspraak is NIET rechtsgeldig.
Erkennende dat Johannes Vervloed dit artikel schrijft op basis van de huidige bestaande situatie, zal het een goed artikel zijn.
Nederland kampt met enorme overbevolking en dat manifesteert zich ook aan gebrek van betaalbare woningen. Woningnood is van alle tijden zeker als de overheid zich mee bemoeit. De uitspraak van Reagan: Wij zijn van de overheid en willen hier helpen” is kennelijk van alle tijden. Belgie is een goed voorbeeld en veel
Nederlanders maken daar gebruik van al denk ik dat men in Belgie niet zit te wachten op de lage of middenklasse aanval op hun woningmarkt. De migratie zorgt voor dat er vooral een tekort van de woningen in de sociale sector ontstaat. Bovendien verdienen bouwers en architecten te weinig aan goedkope woningen en richten zich liever op duurdere woningbouw. De ouderen zijn daar de klos van. Welke zeventiger gaat weer een lening van minimaal een ton nemen om te kunnen verhuizen naar aangepaste woning.
De klimaatbeperkingen zullen ook een negatieve invloed op de bouw hebben, minder woningen en duurder. En dan is er de ECB beleid die moet eens in de devaluatie van de euro eindigen en dan zijn wij
allemaal ons geld kwijt.
een voortdurende golf van bemoeien door de ambtenarij bestaat uit het voortdurend aan het werk willen/kunnen houden van deze mensen. De vernieuwingen in het onderwijs , het samenvoegen van gemeentes , het bedenken van paden om de gang naar de ambtenaren in stand te houden , enz. enz.. Het zijn trage processen die niet opgemerkt worden door niet-bèta opgeleiden.
Goed bedoeld hobbyisme kost de maatschappij handenvol geld en vergt op termijn alleen corrigerende maatregelen welke ook nog eens handenvol geld kosten.
Iedere beleidsmaatregel/wet moet met een risiko analyse vergezeld gaan, opdat er weloverwogen al dan niet goedkeuring kan worden verkregen.
Gebrek aan visie en kennis van zaken is fnuikend voor NL.
Goed artikel, maar het is wel jammer dat er weer een zwarte piet wordt uitgedeeld naar vastgoedbeleggers, hier onterecht speculanten genoemd.
Een speculant is een handelaar die uitsluitend koopt om op korte termijn weer te verkopen, een belegger daarentegen, koopt om op lange termijn een inkomen/rendement te verkrijgen op zijn geïnvesteerde geld.
De stellingname dat vastgoedbeleggers misbruik zouden maken van het tekort aan woningen kan ik niet volgen. Wat elke belegger doet is proberen zo’n goed mogelijk rendement te maken en doet dat door de hoogst mogelijke huurprijs te krijgen voor zijn eigendom.
Daar komt in het geheel geen misbruik aan te pas, dat is de normale en gebruikelijke dynamiek in het zakenleven.
Als u, meneer Vervloed, op enig moment uw huis zou gaan verhuren, gaat u dan € 950,- per maand vragen als u ook makkelijk van een huurder € 1.500,- kunt krijgen? Om zo uw bijdrage te leveren aan het tegengaan van hogere huren?
Ik kan al anticiperen op uw (eerlijke) antwoord; nee natuurlijk niet, u gaat gewoon, net als ieder ander, voor de € 1.500,-.
Geen kwestie van misbruik, maar een kwestie van gezond verstand.
Normaalgesproken zou in een markt zonder excessieve overheidsbemoeienis, dit toestromend kapitaal van vastgoedbeleggers alleen maar helpen om de tekorten op te lossen.
Namelijk door het toestromend kapitaal stijgen de prijzen en wordt het interessanter voor bouwers en ontwikkelaars om meer woningen te bouwen.
Zo worden de woningtekorten en exorbitante huurprijzen, via de normale economische wetten van vraag en aanbod, vanzelf opgelost.
Dus graag de zwarte piet uitdelen waar hij thuishoort, de excessieve overheidsbemoeienis gestoeld op de ideologie van de maakbare samenleving, zoals u heel doeltreffend beschrijft.
Ik zou denken dat deze reactie een goede aanvulling is op het artikel. Nadat oa Leo Lucassen zichzelf, helaas onopgemerkt, volledig voor gek zette met een rekensom die 1 provincie als basis had, kon wederom met bewijs worden gesteld dat we GEEN woningnood hebben. Alleen al aan illegale indringers (geen paspoort bij indringen, en of geen visum) sinds 2015, zijn ruim 130.000 woningen met voorrang toegewezen. Wat het meest verbijsterd is, dat de gedupeerden vaak de jongeren zijn die d66 of groen links stemmen. Het uitzetten van ALLE illegalen die nu in dit land wonen, zou het woning tekort per direct opheffen.
De grote multinational bouwers willen natuurlijk bouwen, hen interesseert het geen moer of Nederland helemaal volgebouwd wordt, als zij maar winst kunnen maken.
U heeft deels gelijk, maar er bestaat ook nog zoiets als verantwoord ondernemerschap. Ja, door de overheid worden woningcoorperaties gedwongen woningen in de lage huurzone te verkopen.
Het probleem is dat beleggers ermee aan de haal gaan, vaak door makelaars mooie deals te beloven om ze hen aan te bieden voor ze werkelijk de verkoop in gaan. De woningen, die normaliter €600 huur zouden kosten gaan vervolgens voor onbetaalbare prijzen de vrije verhuur in. Een sector waarin geen huurtoeslag bestaat.
Op dit handelen is wel het een en ander op te merken vind ik. Vrije markt is leuk, maar niet als je daardoor de minder draagkrachtigen geen enkel alternatief biedt.
Aangezien er heel veel z.g. “elite-figuren” in Nederland grof geld verdienen a.d. woningnood (denk a.d. “kleine” prins Bernhard) óók z.g. politici, doet men in “den Haag” niet écht veel moeite om deze woningnood op te heffen.
Ach, ambtenaren. Ze bedoelen het zo.goed en maken er dan een puinhoop van.
Dat is van alle tijden.
Intussen hebben we in Nederland kwalitatief goede woningen en nog wat ooen landschap over. De overheid stimuleert licht gestapelde bouw met bestemmingsplannen, net als verdichting. Dat gaat ten koste van de bouwsector, die daardoor mindere rendementen realiseert. Maar het is goed voor het land, dat daardoor gevrijwaard wordt van excessen.
Juist de auteur, een diplomaat godbetert, zou het besef moeten hebben dat Nederland op bouwgebied juist bekend staat om de uutstekende planologie.
En de woningnood? Die is er vooral door de vrije markt, omdat de mensen het geld niet krijgen om ergens te wonen.
Het minimumloon relatief verhogen, net als de minimumpensioenen, dat zou zeker helpen, maar het is tegwn het zere been van de neolibwralen die liwver blijven graaien in de steeds schralere ruif.
Zelden heb ik een (1 sters) reactie op dit forum gelezen en me boos gemaakt over een volstrekt ongefundeerde reactie dan bij dit artikel van Johannes Vervloed.
Een enkeling, mogelijk zelf op de laatste ha vrije grond in Nederland wonend, die onder geen voorwaarde onder ogen wenst te zien dat Nederland HET grootste aantal inwoners per km (meer dan 420) heeft van de hele wereld.
ONbekende intelligente personen varierend van Ambachtsschool tot Cum Laude THDelft 1955, hebben rond 1970 uitgerekend dat Nederland met 8, desnoods 10 miljoen inwoners een florerende landbouw heeft met koeien in de wei, varkens in de modder.
Nu wonen er op deze postzegel 17 miljoen, EN kwamen er de afgelopen 10 jaar ieder jaar 100.000 illegale Afrikanen en MO’er bij die met bij kruisje tekenende rubberen rutte allemaal met voorrang een woning krijgen. In Zwitserland kan ik in vele gebieden 8 uur stevig doorwandelen zonder 1 mens tegen te komen. Hier bots ik iedere meter in een ‘groot’ nationaal park tegen de volgende mens op.
Of ik hoop Johannes Vervloed reactie nog te lezen, of ik ben teleurgesteld dat hij niet reageert.
Zelden heb ik iemand zich zien opwinden over een reactie, en die.persoon vervolgens volledig niet inhoudelijk zien reageren.
Overbevolking is natuurlijk een probleem, daar rwageerde ik niet op. Het feit dat dhr Vervloed de vrije markt aanwijst als oplossing voor een ruimtelijk probleem, dat wel.
Overigens ben ik overtuigd Malthusianist.